“以房养老”能（néng）否以及何时能够（gòu）成为广大居（jū）民的养老可选项？随着北京率先明（míng）确（què）将（jiāng）试行不（bú）动产信托财产（chǎn）登记制度，这一话题的关注度也有所升温。

　　中（zhōng）共中央（yāng）、国务（wù）院刚（gāng）刚发布（bù）的《关（guān）于深化养老服务改革发展的意见》提（tí）出，要（yào）大力发展养老金融（róng），其中提到要“拓展养老服务（wù）信（xìn）托业务”。在（zài）我国老龄化速度加快、程度加深背景下，考虑（lǜ）到国内住房反向抵押的推进效（xiào）果不及预（yù）期，能否在“以房养老（lǎo）”、不动产财（cái）富传承方面（miàn）破（pò）局（jú），成为正处于“新三分类”转型期（qī）的信托公司（sī）一个（gè）重要的探索方向。

　　中国信托（tuō）业协会近期发布的《2024年信（xìn）托业专（zhuān）题研（yán）究报（bào）告》(下称《报告》)提（tí）到，信托在服务（wù）养老方面具有独（dú）特（tè）的制度优势（shì），但目前（qián）我国养（yǎng）老（lǎo）信托仍处于起步阶（jiē）段（duàn），还（hái）面临（lín）不少痛（tòng）点，其（qí）中（zhōng）首要（yào）难题就是财产登记与税（shuì）收制度（dù）安（ān）排。

　　业内认为，北京在不动产（chǎn）信托登记制度上的破冰，为其（qí）他一二线城市乃至（zhì）全国的制度完善打开了（le）空间，从而让“以房养老（lǎo）”信托实践（jiàn）有了更多可（kě）能性，但（dàn）还有待税收等相关配（pèi）套制度（dù）的（de）进（jìn）一步完善，生态圈的打造和信托公司（sī）商业模式的转（zhuǎn）变、专业能力的提（tí）升同样重（chóng）要。

　　“以房养老（lǎo）”缘何难普及

　　“养老(金融)最主（zhǔ）要是解决（jué）钱从哪里来的问题，资金来源非常重要。”《报告》专题课题组成员上海信托战略发展（zhǎn）总部（bù）副总经理付宇翔在（zài）《报告》发布会上表（biǎo）示，从国外（wài）经验来（lái）看，房产等多元资产（chǎn）是养老资金的一个重要来源，这可以为我国应（yīng）对老龄化带来很多启发。

　　《报（bào）告》提（tí）到，美国、日本等成熟经济（jì）体养（yǎng）老金融发展（zhǎn）的特（tè）点之（zhī）一是利用养（yǎng）老金融（róng）体系，通过盘（pán）活房（fáng）产的方（fāng）式（shì）为老年人提供养老所需的资金。以日（rì）本为例，日本的“倒按（àn）揭”贷款试点始于1981年（nián），至今已有超过40年的历（lì）史，在此期间，相关制度不断完善，并发展出抵押、信（xìn）托等多种模式，互为补充地满足老年人“以房养老”的需求。

　　房产同样占据我国（guó）居民财富的（de）较大比重，关于“以（yǐ）房养老”话题的讨论（lùn）由（yóu）来已久，“倒按揭”探索也已推进多（duō）年，但节（jiē）奏缓慢。

　　“过往我（wǒ）国‘以房养老’的模式主（zhǔ）要（yào）是（shì）住房反向抵押，经历过一轮初期探索，总体成效并不显著。”付宇翔称（chēng），住（zhù）房（fáng）反向抵押模式在推（tuī）广过程中受（shòu）到来（lái）自供（gòng）给和需求端的双（shuāng）重阻力。

　　住房反向抵押模式，主要是指（zhǐ）“老年（nián）人住房反向（xiàng）抵押养老保险”，这（zhè）是一种（zhǒng）将住房抵押与终身养老年金保（bǎo）险相结合的创新（xīn）型商业养老（lǎo）保险业（yè）务，即拥有房屋完全产（chǎn）权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占（zhàn）有、使用、收（shōu）益和（hé）经抵押权（quán）人（rén）同意的处置权，并按照约定条（tiáo）件领取养老金直至身（shēn）故；老年（nián）人（rén）身故（gù）后（hòu），保险公司获得抵押房产处（chù）置权，处置所得将优先用于偿付养老保险（xiǎn）相关（guān）费（fèi）用。

　　2013年9月，国务院制定《关于加快发展养（yǎng）老服务（wù）业的若干意见》，提出开（kāi）展（zhǎn）老年人（rén）住房反向（xiàng）抵（dǐ）押养老保险试点。次年6月，原（yuán）保监会起草（cǎo）了《关（guān）于（yú）开展老年（nián）人（rén）住（zhù）房（fáng）反向（xiàng）抵押养老保（bǎo）险试点的指导意见》，计划于2014年7月（yuè）1日起至2016年6月30日在北京、上（shàng）海、广州、武汉四个城市进行（háng）业务试点（diǎn）；2016年7月，原（yuán）保监会决（jué）定将试点（diǎn）范围扩大至（zhì）各直辖市（shì）、省会城市、计划单列（liè）市以及江苏省、浙江省、山东（dōng）省（shěng）、广（guǎng）东省（shěng）的部（bù）分地（dì）级市，试点期间延长至2018年6月30日；2018年7月，原（yuán）银保（bǎo）监会发布通知，决定将（jiāng）老年（nián）人（rén）住房（fáng）反向抵押养老保险扩大到（dào）全国范围（wéi）开（kāi）展。

　　但近年来，市场上（shàng）的相关动（dòng）态消息和推进成果数据不（bú）多，反而成为（wéi）一些不法（fǎ）分（fèn）子筹划养（yǎng）老金（jīn）融骗局的（de）“噱头”。更早（zǎo）前的公开资（zī）料显（xiǎn）示，2016年10月和2015年3月，原（yuán）保监会曾批复同意了（le）中（zhōng）国人（rén）寿（shòu）、幸福人寿（shòu）相关（guān）业务产品的保（bǎo）险条款和保险费率。

　　《报告》认（rèn）为，国外“倒按揭”模式在我国（guó）推行困难（nán）有多方面原因，包括（kuò）配套制度建（jiàn）设（shè）的（de）缺失，以（yǐ）及该模式与中国居民传统的养老观念存在一定冲（chōng）突等。“积极（jí）探索（suǒ）‘以房养老（lǎo）’信托这（zhè）类‘存房养老’的模式，可以成为（wéi）中国特色‘以房养老（lǎo）’发展（zhǎn）的重要路径。”《报告》称。

　　制度堵（dǔ）点正在打通

　　“以房（fáng）养老”信（xìn）托将（jiāng）如何破解过去模式推（tuī）广过程中的痛（tòng）点，又面临哪些新的（de）堵点？

　　付宇翔认为，作为养老服（fú）务信托的一种，“以（yǐ）房养老”特色化信（xìn）托方案一（yī）方面在需求端更符合中国人的（de）养老观念，即老年人无需将（jiāng）房产抵押；另一方面，“以房养（yǎng）老”信托对（duì）于信托公司而言是（shì）服务信托的一类，不会带来金融系统性风险（xiǎn）。此（cǐ）外，相较于老年人自行出租房（fáng）屋养老或是换房（fáng）养老，信托可以发挥（huī）财产保护（hù）和财产隔（gé）离功能。

　　他进一步介（jiè）绍（shào）说，“以房（fáng）养老”信托的业（yè）务逻辑在于，房产将作为老年人（rén）的（de）家庭（tíng）财（cái）产，在老年人在世时作为其养老的资金来源之一，即委托人以自己的（de）不动产产权设立信托，产权转移至（zhì）受托人名下并登记（jì）为信托财产（chǎn），受托人以信（xìn）托财产所（suǒ）有权人的名（míng）义委（wěi）托资产服务机构管理、运用（yòng）该处房产，取（qǔ）得资金收（shōu）入并（bìng）归入信托财产，用于支付合（hé）同约定（dìng）的养老（lǎo）费用；老年人离世后，不（bú）动产则将按照委托人意愿处置或运用，相关收入可以作为其（qí）财富传承（chéng）的一部分，也（yě）可以发挥社（shè）会公益作用。

　　付宇翔认为，借鉴国外经验并结合国内实际，这将在很（hěn）大（dà）程度上（shàng）解决养老（lǎo）“钱从哪（nǎ）儿来”的问题（tí），即通过拓展资产类型（xíng），将（jiāng）房产（chǎn）等多元资产装入（rù）信（xìn）托以为养（yǎng）老资金“开源”。而在服务养老方面，信托（tuō）有着财产隔离等独特的制度优势，且支持（chí）现金（jīn）之外的多元化（huà）养老财产，提供的养老金融产品或服务（wù）也可以（yǐ）更加灵活、多元。

　　但（dàn）这一畅想要落地，面临（lín）着制度（dù）上（shàng）的“堵点”，两个（gè）核心问（wèn）题（tí）一是信托财产的登记问（wèn）题，二（èr）是不动产产权（quán）过户涉及的税收（shōu）问题。

　　事实上，信托财产登记制度的缺位困扰信托（tuō）行（háng）业已（yǐ）久。尤其在2023年6月信托业（yè）务“新三分类”新规实施后，监管（guǎn）鼓励（lì）发展（zhǎn）的家族信托、家（jiā）庭服务（wù）信托、风险处置服（fú）务（wù）信（xìn）托等资产服务信托（tuō）业（yè）务，对应的很大一部分信托财产（chǎn）都涉（shè）及（jí）股权、不动产等。

　　好消（xiāo）息是，近年来，上海、北京、天津、杭州等地（dì）都在不动产信托领域进行了积极探索。就（jiù）在（zài）2024年12月，国家金融监（jiān）督管理总局北京监管局、北（běi）京市规（guī）划和自然资源委（wěi）员会联合发布（bù）了《关于（yú）做好不动（dòng）产信托财产登记工（gōng）作的通（tōng）知（zhī）(试行)》(下称《通知》)，明确了不动（dòng）产装入（rù）信托的（de）操作路径和落地（dì）依据。

　　文件明确，不动产信托是指（zhǐ）委托人依法将其不动产转移给信托机构（gòu），由信托机构按照（zhào）委（wěi）托人的（de）意愿以受托人名义进行管理、运用（yòng）和处分的信托业（yè）务（wù）。不（bú）动产信托（tuō）财产登记，则是指委托人将国有土地上（shàng）已（yǐ）取（qǔ）得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托（tuō）机构，依法向不动产登记机（jī）构申请将信托财产（chǎn）权利和其他法定事项（xiàng）记载（zǎi）于不（bú）动产登（dēng）记（jì）簿的（de）行为（wéi）。

　　根据《通（tōng）知》安排，不动产信托财产（chǎn）登记（jì）的（de）办（bàn）理流程分（fèn）三步（bù）：一是办（bàn）理（lǐ）信（xìn）托（tuō）产品预（yù）登记。不动产信（xìn）托成（chéng）立前，信托（tuō）机（jī）构应（yīng）当根据信（xìn）托（tuō）登记相关规定在（zài）中国信托（tuō）登记有限责任（rèn）公司办理信托产品预登记，取得产品（pǐn）编码、信托预登记完成（chéng）通知书。二是委托人与（yǔ）信托（tuō）机（jī）构共同（tóng）签订（dìng）信托文件，且（qiě）信托文件中（zhōng）应（yīng）明确（què）信（xìn）托目的、信托财产、信托期限、信托当（dāng）事（shì）人的（de）权利义务、信托财（cái）产管理（lǐ）、运用和（hé）处分等具（jù）体（tǐ）内容。三（sān）是委托人与信托（tuō）机构（gòu）共（gòng）同向不动产登记机构提出（chū）登记申请，不动（dòng）产登记机（jī）构根据契（qì）税完税(或减免税)凭证（zhèng）、信（xìn）托文件及中国信托登记（jì）有（yǒu）限责任公（gōng）司出（chū）具的证明文（wén）件办理不（bú）动（dòng）产转移登记。

　　业内普遍认为，尽（jìn）管税（shuì）收等配（pèi）套细则还有待完善，但这已经标志着（zhe）不动产信托财产登记制度（dù）建设向前迈出了（le）一大（dà）步（bù）。

　　“这对我们（men）信托行业(来说)是一（yī）个令（lìng）人振奋的好消息。”付（fù）宇翔认为，这（zhè）也会成为推（tuī）动全国各地尤其（qí）一（yī）二线城市跟进落实相关政策的（de）重要契机，为包括“以房养老”信托在内的不动（dòng）产信托落地（dì）提（tí）供更多可能。

　　但他也强调，相关业务（wù）的推进还涉（shè）及银行、房产运营机构、养老服务机构（gòu）、资（zī）产（chǎn）管理机构等多方“角色”，既需（xū）要打造一（yī）个成熟（shú）生态（tài）圈协同展业，也考（kǎo）验着信（xìn）托公司的专业能力。